El 25 de mayo de 2023, se publicó en el BOE núm. 124, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual, además de realizar distintas previsiones en relación con las obligaciones de los poderes públicos en el ámbito de vivienda, introduce diversas modificaciones, de entre las que destacan, las efectuadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), con el objetivo de aprobar la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución. Esta medida entra en vigor el 26 de mayo de 2024, según dispone la disposición final novena.

1.- Conceptos esenciales que emplea la Ley:

• Zona de mercado residencial tensionado: Las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar como zona de mercado tensionado aquellos territorios en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente, siempre que (i) la carga de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona, (ii) el precio de compra o alquiler haya experimentado una subida de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado. En todo caso, previa declaración como zona de mercado tensionado, la administración competente deberá sujetarse al procedimiento establecido en el artículo 18.2 de la Ley.
• Definición de gran tenedor: El artículo 3.k) de la Ley indica que será considerado como gran tenedor toda persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1500 m2, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Sin embargo, la Ley faculta a las administraciones competentes para que, cuando declaren un área como zona tensionada, puedan variar el concepto de gran tenedor, reduciendo el número de viviendas hasta un máximo de cinco.

2.- Nuevas previsiones y modificaciones significativas:

2.1.- Artículo 31: Sin perjuicio de las previsiones realizadas por cada Comunidad Autónoma, determina la información mínima que la persona interesada en la compra o arriendo de una vivienda, tiene la facultad de requerir a la vendedora u arrendadora, estando esta última obligada a facilitarla en formato accesible y en soporte duradero.

Dicha información consiste en: (i) identificación del vendedor o arrendador, (ii) condiciones económicas de la operación, (iii) características esenciales de la vivienda (cédula de habitabilidad, superficie útil y construida, antigüedad y reformas realizadas, servicios e instalaciones, certificado de eficiencia energética, condiciones de accesibilidad y estado de ocupación o disponibilidad), (iv) información jurídica del inmueble, (v) indicación, en su caso, de la condición de vivienda protegida, (vi) información, en su caso, de la posible protección arquitectónica o histórica del edificio y (vii) cualquier otra información que pueda ser relevante.

2.2.- Disposición final primera: Modifica el contenido y redactado de algunos artículos de la LAU. Si bien, de conformidad con la disposición transitoria cuarta, las modificaciones contenidas en la misma, únicamente afectarán a aquellos contratos que se formalicen a partir de su entrada en vigor (26 de mayo de 2023), de forma que los contratos de arrendamiento que se hubieren formalizado con anterioridad a dicha fecha, seguirán rigiéndose por el régimen que les era de aplicación en el momento de su formalización.

A diferencia de lo que previsto, en su día, por la normativa catalana, la nueva Ley de Vivienda no prohíbe la formalización de un anexo a los contratos de arrendamiento ya existentes por la que se modifiquen las condiciones económicas del contrato actualmente en vigor o su duración, sino que solamente limita la renta de los nuevos contratos que se formalizasen tras la entrada en vigor de la misma. Sin perjuicio de ello, una parte de la doctrina entiende que lo anterior constituiría una novación contractual, susceptible de ser considerada como un contrato nuevo al que sí resultaría de aplicación la nueva normativa.

En cuanto a las modificaciones introducidas, la nueva Ley de Vivienda amplía, en primer lugar, los supuestos de prórroga de los contratos de arrendamiento, introduciendo dos nuevos apartados al artículo 10 de la LAU.

Hasta ahora, el artículo 10 de la LAU solamente preveía una única prórroga tácita por plazos anuales y hasta un máximo de tres años, potestativos para el arrendatario y obligatorios para el arrendatario, que resultaba de aplicación a falta de denuncia del contrato con una antelación mínima de 2 meses por parte de arrendatario y de 4 meses por parte del arrendador, a la finalización del contrato de arrendamiento (Art. 10.1 LAU). No obstante, con la reforma del artículo 10 de la LAU, se introduce un nuevo régimen de prórrogas extraordinarias de aplicación tras el transcurso del período de prórroga obligatoria o del período de prórroga tácita. En este sentido, refiriéndose ambos supuesto a los periodos de prórroga obligatoria o prórroga tácita, parecería que, de fijarse el plazo contractual en la duración mínima legal de 5 o 7 años (y no de un plazo inicial, prorrogable hasta que se alcance la duración legal mínima), estas prórrogas extraordinarias no resultarían de aplicación.

• Artículo 10.2 LAU: Cuando se trate de una vivienda (fuere o no en zona tensionada) cuyo arrendador fuera un gran tenedor y así lo solicite el arrendatario, previa acreditación de su situación de vulnerabilidad económica y social, el contrato se prorrogará de forma extraordinaria en el plazo de un año, sin que el arrendador pueda oponerse, salvo que las partes hubieren suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
• Artículo 10.3 LAU: Cuando se trate de una vivienda ubicada en una zona de tensionada, previa solicitud del arrendatario, y sin que éste se encuentre en una situación de vulnerabilidad, el contrato deberá prorrogarse en un año y hasta un máximo de tres, salvo que (i) se hubiesen fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, (ii) se haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones del artículo 17.6 y 17.7 LAU o (iii) el arrendador haya comunicado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda en las condiciones previstas en el artículo 9.3 LAU.

En segundo lugar, y mediante la reforma del artículo 17.3 de la LAU, se establece como único medio de pago admisible el efectuado a través de medios electrónicos; solo, excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Igualmente, la disposición final primera, añade dos nuevos apartados (6 y 7) al artículo 17 de la LAU, los cuales limitan la renta de los contratos de arrendamiento, una vez las administraciones competentes en materia de vivienda hayan declarado una zona como área de mercado residencial tensionado. De esta forma, hasta que no se produzca la declaración de mercado tensionado que, en todo caso, requiere del cumplimiento del procedimiento legal establecido en la nueva Ley de Vivienda y su solicitud por parte de la administración competente, la renta del contrato será totalmente libre.

• Artículo 17.6 LAU: En aquellos territorios declarados como zonas de mercado tensionado y con independencia del tipo de arrendador, se limita la renta contractual a la renta vigente en el contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que en ningún caso se puedan repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieren incluidas en el anterior contrato. La renta únicamente podrá incrementarse por encima del resultado de la actualización anual de la renta del contrato anterior y hasta en un máximo del 10% de la última renta del contrato anterior, en los siguientes supuestos: (i) cuando en la vivienda se hubieren realizado obras de rehabilitación, en los términos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, y las mismas hubieran finalizado en los dos años anteriores al nuevo contrato, (ii) cuando en la vivienda se hubieren realizado obras de rehabilitación o de mejora, que hubiesen comportado un ahorro de energía primaria no renovable del 30% y las mismas hubieran finalizado en los dos años anteriores al nuevo contrato, (iii) cuando en la vivienda se hubieren realizado actuaciones de mejora de la accesibilidad y las mismas hubieran finalizado en los dos años anteriores al nuevo contrato o (iv) cuando se pacte la duración del contrato o sus prórrogas para un periodo igual o superior al plazo de diez años.
• Artículo 17.7 LAU: Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, para aquellos territorios tensionados en los que se hubiese aprobado un índice de referencia y el arrendador sea un gran tenedor, la renta del contrato quedará limitada al precio que determinase el índice. Igualmente, y si así se indicara por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en el momento de declarar una zona de mercado tensionado, la misma limitación resultará de aplicación cuando no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años. De conformidad con la nueva disposición transitoria séptima, hasta que no se apruebe el correspondiente índice de referencia, este apartado no será de aplicación, de forma que, declarada una zona como de mercado tensionado, sin que existiera todavía índice, únicamente resultará de aplicación el límite previsto en el apartado 6. En este sentido, se desconoce el criterio que servirá para fijar el nuevo índice de referencia, más allá de que el mismo se tendrán en consideración las metodologías y sistemas desarrollados por las Comunidades Autónomas, ni si el mismo tendrá en consideración la inclusión de mobiliario, trasteros, plazas de garaje o cualesquiera otras dependencias.

Finalmente, se modifica el artículo 20.1 LAU, añadiendo un párrafo final, que atribuye los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato al arrendador, con independencia de si éste fuera persona física o jurídica.

2.3.- Disposición final sexta: Modifica el artículo 46 del Real Decreto 6/2022, de 29 de marzo, limitando la actualización del IPC al 2% para el año 2023 y al 3% para el año 2024.

Igualmente, la nueva Ley de Vivienda introduce una nueva Disposición Adicional Undécima a la LAU, que establece la creación, por parte del INE, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con anterioridad al 31 de diciembre de 2024 y que servirá como límite a la actualización anual de la renta a los efectos de lo establecido en el artículo 18 LAU.

2.4.- Disposición adicional quinta: Establece un plazo de seis meses para la constitución de un grupo de trabajo con el objetivo de reformar la normativa vigente en materia de contratos de uso distinto al de vivienda y, en particular, para aquellos contratos de arrendamiento de temporada.

2.5.- Disposición final segunda: Introduce ciertas modificaciones en materia fiscal, destacando i) el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y ii) las reducciones de los rendimientos obtenidos por parte de las personas físicas por el alquiler de una vivienda, variando las reducciones aplicables, en función de si existen rebajas en la renta, el tipo de arrendatario (jóvenes de entre 18 y 35, Administraciones Públicas o entidades sin fines lucrativos) o rehabilitaciones en la vivienda. En caso de no darse ninguno de estos supuestos, se disminuye la reducción del 60% hasta ahora vigente a un 50%.

2.6.- Disposición final quinta: Esta disposición modifica algunos artículos de la LEC en materia de procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria. Estas medidas resultan de aplicación a todas las Comunidades Autónomas y con independencia de que se haya declarado una zona como área de mercado residencial tensionado o no.

En primer lugar, se introduce un nuevo apartado 6 al artículo 439 de la LEC, en cuya virtud se establece, como requisito de admisibilidad de los procedimientos referidos en los números 1, 2, 4 y 7 del artículo 250 de LEC (entre los que se encuentran los desahucio por falta de pago, por expiración del plazo legal o contractual y por “okupación”), la acreditación de los siguientes requisitos:

1. Que el inmueble se trate de una vivienda habitual.
2. Que el arrendador no sea un gran tenedor (se acreditará mediante certificación del Registro de la Propiedad).
3. En caso de ser gran tenedor, deberá acreditarse si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad, mediante la aportación de un documento emitido por la administración competente en materia de vivienda, previo consentimiento de la persona ocupante y de una vigencia no superior a tres meses. De no poder aportarse dicho documento, se deberá presentar: (i) una declaración responsable del demandante donde se haga constar que, en un plazo no superior a cinco meses desde la fecha de presentación de la demanda, ha acudido ante la administración y que no ha sido atendido o que no se ha dado inicio a su solicitud, en el plazo de dos meses, y (ii) un documento de los servicios competentes donde se indique que la persona ocupante no consiente el estudio de su situación económica, no pudiendo dicho documento tener una vigencia superior a los tres meses.

Igualmente, se introduce un apartado 7 en el mismo artículo 439 de la LEC, donde se indica que, de ostentar la parte actora la condición de gran tenedora y de hallarse el demandado en situación de vulnerabilidad, el demandante deberá, además, acreditar haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las administraciones públicas.

En este sentido, se podrá acreditar dicho requisito mediante (i) una declaración responsable del demandante donde se haga constar que, en un plazo no superior a cinco meses computados desde la fecha de presentación de la demanda, ha acudido ante los servicios de conciliación o intermediación, sin que haya sido atendido o sin que hubieran dado inicio a su solicitud, en el plazo de dos meses, junto al justificante acreditativo de la presentación de la misma o (ii) documento emitidos por los servicios competentes donde se recoja el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, el cual no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

La nueva Ley de Vivienda también reforma el apartado 5 del artículo 441 de la LEC y añade, además, los apartados 6 y 7:

• Apartado 5: En los procedimientos referidos en los números 1, 2, 4 y 7 del artículo 250 de LEC (entre los que se encuentran los desahucio por falta de pago, por expiración del plazo legal o contractual y por “okupación”), el Decreto de admisión a trámite informará al demandado de la posibilidad acudir a la administración competente en materia de vivienda y asistencia social. Igualmente, el Juzgado deberá informar de oficio a los organismos competentes en materia de vivienda y asistencia social. De confirmarse la situación de vulnerabilidad, la administración competente lo notificará al órgano judicial en el plazo máximo de diez días.

Asimismo, en los casos previstos en los apartados 6 y 7 del artículo 439 de la LEC, cuando el demandante sea un gran tenedor y el arrendatario estuviere en situación de vulnerabilidad, en el oficio que libre el Juzgado a la administración competente, hará constar dicha circunstancia para que, en el plazo de diez días, proponga las posibles ayudas que pueda recibir la parte demandada. Seguidamente, se dará trasladado a las partes para que las partes para que se pronuncien, en el plazo de cinco días, procediendo a la suspensión de la fecha de celebración de la vista o del lanzamiento, de ser necesario por la inmediatez de la fecha.

• Apartado 6: El tribunal, a la vista de las manifestaciones y alegaciones efectuadas, decidirá, si suspende el proceso. Dicha suspensión no podrá exceder de los dos meses, de ser el demandante una persona física o, de cuatro, de ser una persona jurídica. Transcurrido dicho plazo, se alzará la suspensión.
• Apartado 7: El tribunal, a los efectos de valorar la procedencia y, en su caso, duración de la suspensión del procedimiento, deberá valorar de manera ponderada y proporcional el caso concreto. Concretamente, de tratarse de un desahucio por falta de pago, se tomará en consideración el importe de la renta más el de los suministros, no pudiendo dicha suma suponer más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, así como que el conjunto de los ingresos familiares no alcance 3 veces el IPREM. Este límite se incrementará 0,3 veces por cada hijo a cargo de la unidad familiar, 0,35 veces si es un hijo de familia monoparental o si el hijo tiene una discapacidad igual o superior a 33% y 0,2 veces por cada persona mayor de 65 años o en situación de dependencia a cargo de la unidad familiar. Finalmente, si algún miembro de la unidad familiar tuviera declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad incapacitante para la actividad laboral, el límite será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos correspondientes a los hijos a cargo.

También se modifica el apartado 3 y 4 del artículo 549, ampliando los supuestos de ejecución directa a todo tipo de desahucio y no únicamente a los desahucios de falta de pago, expiración legal o contractual. Asimismo, se introduce la necesidad de iniciar los trámites previstos en los apartados 5 a 7 del artículo 441 de la LEC, en los procedimientos referidos en los números 1, 2, 4 y 7 del artículo 250 de LEC (entre los que se encuentran los desahucio por falta de pago, por expiración del plazo legal o contractual y por “okupación”).

Finalmente, la nueva Ley reitera, en diversos apartados, la necesidad de fijar día y hora exacta para realizar el lanzamiento y establece prácticamente idénticas medidas para la interposición de la demanda en los supuestos de ejecución hipotecaria.

2.7.- Disposición final octava: Autoriza al Gobierno para que, en el marco de sus atribuciones, proceda al desarrollo de esta Ley.

2.8.- Disposición final novena: Determina la entrada en vigor de la Ley de Vivienda que se fija para el 26 de mayo de 2023, con la excepción de los incentivos fiscales, aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.