El 25 d’abril de 2024, s’ha publicat en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) el Decret Llei 6/2024, de 24 d’abril, de mesures urgents en matèria d’habitatge, per mitjà del qual es modificació i addicionen alguns articles de la Llei del Dret a l’Habitatge, de la Llei del Registre i Dipòsit de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes i del Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària.

Aquest Decret llei entrarà en vigor el 26 d’abril de 2024, segons disposa la Disposició final.

1.-Arrendaments de temporada i per habitacions

Fins ara, els Contractes d’arrendament de temporada i per habitacions, no estaven sotmesos a la regulació prevista per als arrendaments d’habitatge, continguda en el Títol II de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), entre la que destaca la limitació de la a renda, establerta a l’article 17. D’aquesta manera, la regulació dels Contractes de temporada i per habitacions descansava, majoritàriament, en l’autonomia de la voluntat dels contractants i subsidiàriament, se subjectaven al que s’estableix per als arrendaments per a ús diferent d’habitatge, en el cas dels primers i al Codi Civil en el cas dels segons.

1.1.- Contracte d’arrendament de temporada

No obstant això, l’article 5 del Decret llei introdueix un nou article 66 bis en la Llei del dret a l’Habitatge, per mitjà del qual estableix que als contractes de temporada per raons professionals, laborals, d’estudis, d’atenció o assistència mèdica, de situacions provisionals a l’espera de lliurament d’habitatge o de retorn a la residència habitual o per altres usos anàlegs, els resultarà d’aplicació les normes dels arrendaments d’habitatge relatives a la fiança i determinació de la renda, la seva actualització, elevació per millores i assumpció de despeses generals i serveis individuals, a l’entendre que els mateixos satisfan una necessitat d’habitatge.

El Decret llei únicament exclou l’aplicació d’aquestes previsions a aquells arrendaments de temporada per raons d’oci, vacances o recreatives, que, per tant, es continuaran regint per la normativa dels arrendaments per a ús diferent del d’habitatge i no tindran les limitacions imposades a la resta de tipologies d’arrendament de temporada, com ara la limitació en el preu de la renda.

En aquest sentit, donat el redactat ofert per aquest nou article, es posa l’accent principalment en la finalitat i causa dels contractes de temporada. D’aquesta manera, el Decret llei determina D’aquesta manera, el Decret llei determina l’obligació d’assenyalar en els mateixos quina és aquesta finalitat i causa en el contracte i acreditar-la degudamenthavent de dipositar-se la documentació acreditativa a l’INCASOL, juntament amb la fiança corresponent. De no acreditar-se la finalitat i causa, el referit Decret llei presumeix que es tracta d’un contracte d’arrendament d’habitatge permanent, amb la conseqüent obligació de respectar-se la normativa d’aplicació per a aquesta tipologia d’arrendaments, incloent-hi la durada mínima legal de 5 o 7 anys, en funció de si la part arrendadora és una persona física o jurídica.

En relació amb els contractes de temporada amb una finalitat d’oci, vacances o recreativa, en tot cas, haurà de constar la causa i finalitat d’aquest, havent-se de dipositar la documentació acreditativa d’aquesta circumstància a l’INCASOL.

1.1.- Contracte d’arrendament per habitacions

L’apartat quart del nou article 66 bis, limita així mateix la renda dels contractes d’arrendament per habitacions, establint que la suma de les rendes per habitació no podrà excedir la limitació corresponent a la renda de l’ habitatge complet..

Pel redactat ofert pel legislador, sembla que, per a aquesta tipologia d’arrendaments, l’única limitació serà la renda en aquelles zones de mercat residencial tensat, no sent aplicable la resta de la normativa dels arrendaments d’habitatge o la nova prevista per als arrendaments de temporada.

2.- Obligacions formals

Una altra de les novetats previstes en el Decret llei és la introducció d’una sèrie d’obligacions formals que s’imposa als arrendadors, tant en relació al contingut dels contractes d’arrendament, com a la publicitat de les ofertes d’arrendament d’habitatge. D’aquesta manera, és important tenir en compte les obligacions formals introduïdes per mitjà del Decret llei, perquè incideixen directament en el règim d’infraccions i sancions.

2.1.- Dades en l’oferta i anunci dels contractes d’arrendament

L’article 3 del Decret llei modifica l’apartat 2 de l’article 61 de la Llei del dret a l’Habitatge, ampliant de manera considerable la informació mínima que ha de constar en l’oferta de l’arrendament. D’aquesta manera, en l’actualitat, a més de la informació disposada en l’article 61.2. a), b), c), d) i e) de la Llei del dret a l’Habitatge, s’afegeixen els apartats f), g), h) i i).

Així, amb l’entrada en vigor del Decret llei, en les ofertes d’arrendament, haurà de constar, a més:

• El preu de lloguer que resulta de l’aplicació del sistema d’índexs de preus de referència que correspongui aplicar al règim de contenció de preus del lloguer,, justificat mitjançant el document acreditatiu obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública establert per l’administració competent;

• El preu de l’última renda del contracte d’arrendament que hagi estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge;

• La condició de gran tenidor de la propietat de l’habitatge, sempre que l’habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat, dins del període de vigència de la declaració d’aquesta zona; i

• Lesdades previstes per la legislació civil.

Així mateix, l’article 2 del Decret llei introdueix l’apartat g) de l’article 59 de la Llei del dret a l’Habitatge, establint-se que en tota publicitat haurà de constar el preu que resulti de l’aplicació del sistema d’índexs de preus de referència que correspongui aplicar al règim de contenció de preus del lloguer, quan en l’anunci s’inclogui el preu del lloguer de l’habitatge i aquesta estigui situada en una zona de mercat residencial tensionat..

En últim lloc, el Decret llei conté una disposició addicional, que determina que els anuncis d’arrendament d’habitatge publicats abans de l’entrada en vigor del Decret llei hauran d’adaptar-se al contingut en el mateix en el termini de cinc dies.

2.2.- Dades en el contracte d’arrendament

L’article 4, modifica l’apartat 2 de l’article 66 del Dret a l’Habitatge i, amb això, introdueix una sèrie de dades que han de constar en els contractes d’arrendament que se subscriguin.

En aquest sentit, es disposa que en els contractes d’arrendament haurà de constar la mateixa informació que l’exigida per a l’oferta: (i) el preu de l’última renda del contracte que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge,, (ii) el preu del lloguer que resulti exigible per aplicació del sistema d’índexs de preus de referència que toqui aplicar a l’habitatge, (iii) altres dades que pugui establir la legislació civil i (iv) la la condició de gran tenidor de la propietat de l’habitatgequan aquesta estigui situada en una zona declarada de mercat tensionat i, a més, es determina que els arrendataris tindran dret a que els hi sigui lliurat (i) un document acreditatiu del sistema d’índexs de preus de referència que correspongui aplicar, (ii) cèdula d’habitabilitat o acreditació equivalent i (iii) el certificat d’eficiència energètica.

2.3.- Causa i finalitat dels contractes de temporada

Igualment, i com s’ha indicat anteriorment, de tractar-se d’un contracte de temporada, sigui per raons professionals, d’estudis, etc. o per oci, vacances o recreativa, és necessari indicar la causa o finalitat en el contracte de temporada i acreditar-se degudament, havent de dipositar-se la documentació acreditativa a l’INCASOL, en virtut de l’establert a article 66 bis de la Llei del dret a l’Habitatge, introduït per l’article 5 del Decret llei.

3.- Règim d’infraccions i sancions

En últim lloc, el Decret llei, amb motiu de les noves obligacions imposades en aquest, modifica el règim d’infraccions establert en la Llei d’Habitatge, afegint una sèrie d’infraccions lleus, greus i molt greus, per mitjà dels articles 6, 7, 8 i 10 del Decret llei.

3.1.- Infraccions: lleus, greus i molt greus

Es consideren infraccions lleus (Arts. 9 i10):

• Establiren l’arrendament d’un habitatge subjecte al règim de contenció de preus de lloguer una renda que excedeixi de l’import màxim permès, si la diferència de rendes no supera el deu per cent. .

• No fer constar el preu de lloguerq que resulta de l’aplicació del sistema d’índexs de preus de referència que que correspongui aplicar a l’habitatge o, si és el cas,, l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior,així com la condició de gran tenidor de la propietat de l’habitatge, en la publicitat d’habitatges per a llogar que inclogui el preu del lloguer, o en les ofertas condició de gran tenidor de la propietat de l’habitatge,

Es consideren infraccions greus (Arts. 7 y 8):

• Establir Establir en l’arrendament d’un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que excedeixi de l’import màxim permès, si la diferència de rendes és entre un deu i un trenta per cent.,.

• No fer constar en el contracte d’arrendament la seva causa o finalitat.

• Repercutir en l’arrendatari les despeses de gestió immobiliària, així com els de formalització del contracte..
• Negar-se a subministrar dades a l’Administració, obstruir o no facilitar les funcions d’informació, control o inspecció,, o incomplir les obligacions de comunicació, dins del termini i en la forma escaient de les dades que han de ser objecte d’inscripció en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant i en el Registre de grans tenidors d’habitatge..

Es consideren infraccions molt greus:

• Establir en l’arrendament d’un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que excedeixi de l’import màxim permès, si la diferència de rendes és superior al trenta per cent. .

• Atorgar una qualificació fraudulenta a la causa o finalitat del contracte d’arrendament per a evitar l’aplicació dels drets i garanties reconeguts a les persones arrendatàries, quan així hagi estat declarat per sentència judicial ferma.

3.2.- Sancions

L’article 118 de la Llei d’Habitatge estableix que les infraccions lleus e sancionen amb una multa de 3.000 euros a 9.000 euros, les greus amb una multa de 9.001 euros a 90.000 euros i les molt greus amb una multa de 0.001 euros a 900.000 euros.

Igualment, l’article 118.5 de la Llei d’Habitatge, estipula que,, si el benefici de la infracció és superior a l’import de la multa, aquesta multa s’incrementarà fins a aconseguir la quantia equivalent al benefici obtingut.

Així mateix, l’article 118.7 de la Llei d’Habitatge, estableix que en cas de reparació de la infracció es podran condonar fins al 80% de l’import de la multa.

4.- Drets de tanteig i retracte i dipòsit de les fiances

4.1.- Tanteig i retracte

El Decret llei, per mitjà del seu article 12, modifica el Decret llei 1/2015, i introdueix el dret de tanteig i retracte de la Generalitat de Catalunya sobre la primera o posteriors transmissions de tots aquells habitatges situats en una zona de mercat residencial tensionat propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit en el registre de grans tenidors d’habitatge, remetent-se als articles 87 a 91 i 134 a 136 de la Llei del Dret a l’Habitatge, en relació als procediments; establint, a més, una sèrie de particularitats, en el seu apartat 3.

Aquest dret consta també recollit a l’article 1 del Decret llei, encara que introduint una certa confusió en establir que el dret de tanteig i retracte es configura sobre totes les transmissions d’habitatges situats en zona de mercat residencial tensionat, sense concretar que el propietari de l’habitatge transmès degui, necessàriament, ser un gran tenidor. No obstant això, podem entendre que, amb la precisió realitzada en l’article 12 del Decret llei i donat el contingut de la nota de premsa emesa pel Govern de la Generalitat de Catalunya, el dret de tanteig i retracte solament se circumscriuria a l’àmbit indicat en el paràgraf anterior.

4.2.- Dipòsit de les fiances en el INCASOL

L’article 11 del Decret llei modifica l’apartat 1 de l’article 7 de la Llei 13/1996 indicant que les quantitats dipositades en el INCASOL es destinaran a inversions per a la construcció pública d’habitatges, havent de mantenir-se, en tot cas, una disponibilitat per import no inferior al 5% per a garantir el pagament de les cancel·lacions i les devolucions que procedeixin

5.- Entrada en vigor

De conformitat amb el que es disposa en la Disposició final, el Decret llei entrarà en vigo r l’endemà de la seva publicació, això és, el dia 26 d’abril de 2024.

En tot cas, i atès el caràcter de decret llei, aquesta norma requereix ser convalidada pel Parlament, concretament, per la diputació permanent del Parlament, en estar aquest dissolt per la imminent celebració de les eleccions catalanes, amb anterioritat al transcurs de 30 dies naturals.